BGer trifft Leitentscheid in Mängelfrage bei COVID19-Schliessungen von Geschäftsräumlichkeiten

Behördlich angeordnete Schliessungen von Geschäftsräumlichkeiten im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie stellen keinen Mangel am Mietobjekt dar

Mit dem kürzlich ergangenen Entscheid des Bundesgerichts 4A_37/2025 vom 11. September 2025 konnten unsere Rechtsanwälte @Mauro Lardi und @Lukas Pinggera für eine Vermieterin von Geschäftsräumlichkeiten ein wegweisendes Urteil erwirken.

Ausgangspunkt der mietrechtlichen Auseinandersetzung bildete die Frage, ob die behördlich angeordneten Schliessungen von Geschäftsräumlichkeiten im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie einen Mangel am Mietobjekt darstellten und somit einen Anspruch auf Mietzinsherabsetzung begründeten. Zu dieser bislang vom Bundesgericht nicht geklärten Rechtsfrage bestanden in der Lehre unterschiedliche Auffassungen.

Ein Teil der Lehre vertrat die Auffassung, dass der Vermieter von Geschäftsräumlichkeiten dem Mieter mit der vertraglich vereinbarten Zweckumschreibung die Möglichkeit einräumt, in den gemieteten Räumlichkeiten ein Geschäft zu betreiben. Könne der Mieter das Mietobjekt ohne eigenes Verschulden nicht zum vorgesehenen Zweck nutzen, liege ein Mangel an der Mietsache vor. Da die behördliche Schliessung den Gebrauchszweck als Geschäftsräumlichkeit vereitelt habe, sei ein Mangel am Mietobjekt gegeben, welcher auch ohne Verschulden des Vermieters zu einer Mietzinsherabsetzung berechtige (BGer 4A_37/2025 vom 11. September 2025, Erw. 4.3.4).

Unsere Rechtsanwälte Mauro Lardi und Lukas Pinggera schlossen sich demgegenüber der Argumentation des anderen Teils der Lehre an und vertraten die Auffassung, dass zwischen objektbezogenen und betriebsbezogenen Eigenschaften zu unterscheiden ist. Objektbezogene Eigenschaften beziehen sich auf die Beschaffenheit des Mietobjekts, während betriebsbezogene Eigenschaften die vom Mieter im Mietobjekt ausgeübte gewerbliche Tätigkeit betreffen. Der Vermieter haftet grundsätzlich nur für objektbezogene Eigenschaften. Eine Haftung für betriebsbezogene Eigenschaften bestehe nur dann, wenn der Vermieter diese ausdrücklich zugesichert hat. Da die behördlich angeordneten Schliessungen infolge der COVID-19-Pandemie betriebsbezogene Eigenschaften darstellen, liegt nach dieser Auffassung kein Mangel an der Mietsache vor. Der Vermieter hafte folglich nur, wenn er die betriebsbezogene Eigenschaft ausdrücklich zugesichert habe.

Das Bundesgericht schloss sich der von unseren Rechtsanwälten Mauro Lardi und Lukas Pinggera vorgebrachten Lehrmeinung an. Es gelangte zum Schluss, dass die behördlichen Betriebsschliessungen zur Eindämmung der COVID-19-Pandemie nicht die Qualität der jeweils betroffenen Mietsache betreffen, sondern ausschliesslich die im Risikobereich des Mieters liegende gewerbliche Tätigkeit. Namentlich sei dies auch nicht mit dem Fall von Bauimmissionen vergleichbar, die das Mietobjekt betreffen würden (BGer 4A_37/2025 vom 11. September 2025, Erw. 4.3.5).

Allein die Umschreibung des Verwendungszwecks im Mietvertrag genüge nicht, um eine Zusicherung zu begründen, wonach das Mietobjekt während der gesamten Dauer für den vorgesehenen Zweck verwendet werden kann. Da die Vertragsparteien vorliegend keine anderweitige Übernahme des Betriebsrisikos vereinbart hatten, ergab sich folglich auch keine Garantie für die Nutzung während der behördlich angeordneten Schliessung (BGer 4A_37/2025 vom 11. September 2025, Erw. 4.4.2). Die Beschwerde der Mieterin wurde deshalb abgewiesen.

Zusammenfassung von RA lic. iur. Mauro Lardi, LL.M. und RA MLaw Lukas Pinggera, SwissLegal Lardi & Partner AG, Chur (09.10.2025)

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