Promotion de l'utilisation des terrains avec droits de construction

Un régime contractuel équilibré pour l'utilisation des terres
est important et possible. Le calcul de la rente du droit de superficie est possible à partir du
éloquent.

Nous vous invitons à lire l'article complet suivant (en allemand) de Me Paul Rüst, Dr en droit, avocat et notaire, spécialiste du droit de la construction et conseiller juridique chez SwissLegal Dürr + Partner, Bâle (publié le 17 août 2019, NZZ Domizil)

Mit dem Baurecht räumt ein Grundeigentümer der anderen Vertragspartei das Recht ein,
auf seinem Land zu bauen und diese Baute als Eigentümerin zu halten, während das
Land beim bisherigen Eigentümer verbleibt. Dies ist eine ebenso interessante wie an-
spruchsvolle Konstruktion. In früheren Verträgen wurden allerdings Regelungen getrof-
fen, die sich im nach hinein als fehlerhaft erwiesen.
Konkret wurde häufig für den Baurechtszins auf den absoluten Landwert und den Zins-
satz von Hypotheken abgestellt und ein Zeitraum für die erste Anpassung von 25 Jahren
vereinbart. Wenn dieser Zeitpunkt eintrat und zwischenzeitlich die Landpreise massiv ge-
stiegen waren, vielleicht auch die Hypo-Zinsen, ergaben sich Erhöhungen, die für die
Baurechtsnehmer kaum tragbar waren.

Der partnerschaftliche Baurechtszins

Der Bezug auf den Teuerungsindex befriedigt auch nicht, da eine starke Inflation herr-
schen und den Baurechtszins nach oben treiben kann, gleichzeitig aber die Wirtschaft, die
Landwerte und die Leistungsfähigkeit des Baurechtsnehmers stagnieren können.
Eine bessere Lösung muss langfristig Sicherheit für beide Parteien bringen und auf eine
gerechte Verteilung des Gewinns zwischen den Parteien ausgerichtet sein. Der Grundge-
danke des partnerschaftlichen Baurechtszinses ist, dass der aus der Nutzung von Land
und Baute erwirtschaftete Ertrag auf die beiden Parteien aufgeteilt wird gemäss ihrem je-
weiligen Kapitaleinsatz.

Wenn etwa ein Objekt bei Gesamtanlagekosten von 10 Mio. Fr. einen Landwert von 4
Mio. Fr. (40%) und einen Gebäudewert von 6 Mio. Fr. (60%) aufweist, ist dies der
Schlüssel für die Ermittlung des Baurechtszinses: bei einem Ertrag von 400'000 Fr. erhält
der Baurechtsgeber einen Anteil von 40%, das heisst der Baurechtszins beläuft sich auf
160'000 Fr.

Diese Formel mag kompliziert erscheinen, sie hat sich aber als praktikabel erwiesen. Sie
wird vom Kanton Basel-Stadt (gegen 600 Baurechte) und von zahlreichen Gemeinden in
der Nordwestschweiz angewendet, von grossen Stiftungen, schliesslich auch in rein pri-
vaten Baurechtsverhältnissen.

Beim Boden geht es um den absoluten Landwert, da der Baurechtsgeber das Land unbe-
lastet zur Verfügung stellt, und es Sache des Baurechtsnehmers ist, dieses nutzbringend
einzusetzen. Beim Gebäudewert stellt die Praxis auf den Wert der Gebäudeversicherung
ab. Es können sich unterschiedliche Verhältnisse ergeben, indem der Landanteil an zent-
ralen Lagen bis 50% beträgt, bei einer ländlichen Baurechtsparzelle aber nur 25% aus-
macht. Auch können sich im gleichen Baurecht die Gewichte verschieben: der Anstieg
des Landwerts führt zu einem höheren Anteil des Baurechtsgebers oder umgekehrt.
Falls ein Gebäude im Lauf der Zeit an Wert verliert, sinkt der Anteil des Baurechtsneh-
mers. Es ist für diesen somit interessant, seine Baute auf einem hohen Stand zu halten,
auch die Investitionsmöglichkeiten voll auszuschöpfen – und damit einen niedrigeren
Baurechtszins zu erreichen. Bei dem nach dem erwähnten Schlüssel zu verteilenden Ge-
winn wird meist auf den effektiv erzielten Ertrag abgestellt. Ausnahmsweise wird der
Baurechtsgeber einen Sollertrag geltend machen, weil der Baurechtsnehmer seine bauli-
chen Nutzungsmöglichkeiten nicht ausschöpfe oder zu niedrige Mietzinsen einfordere.
Schliesslich: es handelt sich um den Netto-Ertrag, das heisst es ist vom Brutto-Ertrag ein
Anteil für Gebäudeunterhalt, Verwaltung, Amortisation etc. abzuziehen. In der Praxis be-
wegt sich dieser Anteil zwischen 15% (Neubauten) und 30% (ältere Bauten, gewerbliche
Objekte). Ein Anpassungsinterwall von 10 Jahren erscheint als angemessen, mit welchem
Veränderungen bei Bodenwert, Gebäudewert und Erträgen ausgewogen in den Bau-
rechtszins einfliessen. Die Baurechte werden meist eingeräumt auf 50 Jahre, mit Option
für die Baurechtsnehmer bis 100 Jahre.

Marktwirtschaftliche Lösung

Diese Darstellung zeigt, und dies entspricht der Praxis: es geht um ein kaufmännisch,
kommerziell bestimmtes Modell. Baurechte werden in der Nordwestschweiz nicht einge-
setzt zur Subventionierung des Wohnungsbaus, sie laufen nach wirtschaftlichen Regeln.
Eine Unterstützung von Genossenschaften kann erfolgen durch das Festlegen eines Ge-
nossenschaftsanteils in Bebauungsplänen, gesetzlich vorgesehen sind Darlehen und Ga-
rantien für Bankkredite. Der Kanton kann schliesslich – im Sinne einer Subjekthilfe - ein-
zelne Personen finanziell unterstützen.

Staatliche Mittel für Bodenpolitik

Das Baurecht wird teilweise aus politischen, um nicht zu sagen ideologischen Überlegun-
gen gepusht. Gemeint ist die Vorstellung, dass sich der Boden weitestgehend in Händen
des Staates befinde und dieser mittels Baurechten langfristig über die Nutzung be-
stimme.

Auch wenn der Staat im Sinne einer aktiven Bodenpolitik über gewisse Landreserven ver-
fügen soll (zur Unterstützung des Wohnungsbaus oder von Industrieansiedlungen), wird
in diesem Artikel doch die Meinung vertreten, dass die öffentliche Hand nicht der primäre
Grundeigentümer sein darf, dieses Gut sich überwiegend in Händen der Privaten befinden
soll. Der Staat hat andere Mittel zur Steuerung der Landnutzung, vorab mit der Raumpla-
nung.

Fazit

Baurechte sind langfristige Verträge, greifen tief ins Eigentum ein und haben meist
grosse wirtschaftliche Auswirkungen. Der partnerschaftliche Ansatz macht es ausgewo-
gen und sicherer. Ein Knackpunkt ist die Regelung des Baurechtszinses. Dafür besteht
eine taugliche Lösung.